新加坡调整三项房地产买卖条例，以降低对房地产之降温

　　一、新加坡政府本(3)月11日起调整三项房地产买卖条例措施，包括：调低卖方印花税(Seller’s Stamp Duty，简称SSD)、小范围放宽总偿债率(Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR)框架、针对股权转让而买卖住宅的交易徵收额外转名印花税(Additional Conveyance Duty，简称ACD);前两项措施(调低SSD及放宽TDSR)系由新加坡国家发展部、财政部及金融管理局日前发表联合新闻稿公布，第三项系新加坡国会当日同步紧急通过印花税(修正)法案，并于3月11日生效。

　　二、自3月11日起调整之三项房地产买卖条例措施内容分别如下: (一) 降低卖方印花税：目前屋主若在购买私人房地产后的四年内卖出房子，须支付相当于房价4%至16%卖方印花税，卖出的时间越早，税率就越高;3月11日起卖方印花税率将依次调低4%，使屋主的持守期限，即徵收卖方印花税期限从四年缩短至三年，屋主购买私宅后，如果第一年卖出房子，要缴12%印花税，第二年8%，第三年4%，第四年则不再需要支付印花税。(二) 放宽总偿债率限制：2013年6月推出总偿债率(TDSR)框架后，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，须确保申请者每月摊还所有债务款额，不得超过其月入60%，这些债务包括：房地产及非房产贷款，例如：车贷﹑学贷及银行卡债等，其目的为鼓励家庭谨慎贷款，并加强金融机构的信用担保标淮，惟部份借贷人反映，总偿债率框架限制房地产套现能力，无法以房地产作抵押获得更多贷款，以应付退休生活;3月11日起新房贷只要贷款与房子估值比率(Loan-to-Valuation，简称LTV)不超过50%，屋主申请资产增值抵押贷款(mortgage equity withdrawal loan，简称MWL)时，只要MWL贷款额加上现有房贷未还清部分，不超过房子估值50%，就不受限于总偿债率框架。(注: MWL系指屋主以房屋抵押给银行，但所获贷款并非用于购买房子，而是支付家庭消费，例如：子女教育金等，主要针对年长屋主，尤其是已还清或几乎还清房贷者。) (三) 增设购买房地产实体股权印花税：目前企业直接投资住宅房地产时，买方必须依资产价值支付1%至3%印花税，但是购买持有住宅房地产公司的股权，仅需缴付相当于公司淨资产值0.2%股票印花税，两者置产途径的差距悬殊;3月11日起买卖房地产控股公司(property holding entity)股权时，若买方成为公司一半以上股权的主要业主(significant owner)，则须缴纳相应的额外转名印花税(Additional Conveyance Duty，简称ACD)，避免投资者以收购公司股权的途径买进私宅，且免交付额外买方印花税，而卖方缴付的ACD一律为12%，进一步缩小直接购房与转让股权方式购房的差别，惟股市买卖相关公司之股份，不受新法令影响。

　　三、新加坡政府为避免民众在短期内投机买卖房地产牟利，而面临高房贷的财务危机，2009年9月推出第一轮房地产市场降温措施后，多管齐下相继为房地产热推出多项降温措施，2010年2月新加坡政府施行卖方印花税之后，进一步在2010年8月及2011年再调整卖方印花税，一直到2014年调高印花税及设定总偿债率，才使得私宅价格开始下跌，至今已连跌三年，根据新加坡市区重建局资料显示，去(2016)年全年私宅价格跌3.1%，跌幅低于2015年3.7%，去年新私宅销量增加7.2%达7,972个单位，转售房屋的销量显著减少，整体市场较为健康;新加坡政府曾表示，部份降温措施将永久实施，部份措施则会根据市场变化而相应调整，财政部、国家发展部及新加坡金融管理局之联合新闻稿指出，有必要保留现有房地产市场措施，例如：继续保留现有的额外买方印花税(ABSD)及房贷与价值比率(LTV) 限制，以确保住宅房地产市场可持续性，并鼓励新加坡家庭谨慎理财。