模式创新背后的王牌

　　中凯集团在全国首创的以公用事业经营区域能源供应模式，成为全国房地产业界第一个被确认为“中国企业新记录”科技成果

　　近年，经中国企业新纪录审定委员会审定，由中国房地产业协会推荐的上海中凯企业集团2005年在其开发的中凯城市之光花园住宅小区，采用插秧的方法在植土(底泥)上种植密齿苦草的水生植物，解决了水体富营养化的问题，建造了水域面积8000平方米的大型生态景观湖，为国内首创。中凯集团在全国首创的以公用事业经营区域能源供应模式，也成为全国房地产业界第一个被确认为“中国企业新记录”科技成果。

　　中凯房地产开发管理有限公司在市场上获得的成功，表明中凯所探索的全新商业模式，高度契合了中国房地产市场的发展现状。甚至有业内专家预测，中国房地产业在商业模式上的革命，将从中凯开始。

　　以“美国模式”超越“香港模式”

　　近几年来，中国房地产市场的发展异常火爆，伴随房价一路飚升的是住房的供不应求。在这种情况下，似乎没有人真正去考虑消费者的满意度。部分房地产企业甚至以极其强硬的态度，屡屡侵犯消费者的利益。这种漠视消费者的做法，显然是一种短视行为。房地产市场要想获得可持续发展，就必须遵循市场经济的基本准则，那就是以构筑消费者满意度为行业的长远发展之道。任何一个市场，都需要把消费者的利益放在第一位。营销泰斗菲利浦·科特勒曾指出，卖者构成行业，买者才构成市场。

　　长久以来，中国房地产奉行的都是香港模式。所谓香港模式，主要是指房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，它是一种全程开发模式。在中国对房地产进行宏观调控后，香港模式大量依赖银行贷款的发展模式为社会所广泛诟病。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至将国内的开发商称为“中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式”。

　　与香港模式迥异的是美国模式，它代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15%左右是银行资金。

　　所有的不诚信行为，都有其滋生的土壤。如果根除这些土壤，自然就会杜绝不诚信行为。上海中凯企业集团率先对全新商业模式进行了探索。

　　2006年，上海中凯企业集团进行了战略调整，探索全新的商业模式，成立上海中凯房地产开发管理有限公司，为房地产开发项目提供专业化的模块或整体化服务，并以国际上成熟的专业房地产开发和管理企业的发展模式为核心。中凯成立房地产开发管理有限公司，其初衷之一也是想用全新商业模式来规避房地产市场中的模糊地带。从房地产开发管理有限公司的定位来看，它最大的好处是实现了开发和投资的剥离，实现专业细分，让房地产开发、投资、建设、管理、服务等流程逐渐清晰，其核心是“市场化、专业化、国际化”。在这种情况下，诚信既是企业发展的推动力，同时也是企业安身立命的准则。如果企业有不诚信的行为，就会被产业链或其他专业模块所抛弃。

　　公司成立后，吸引了美国华平投资集团投资入股，并在市场迅速赢得认可。仅仅半年时间，中凯开发已在安徽、江西、江苏等省、市开始了近60万平方米的项目开发。

　　但进行商业模式的创新，绝非只有勇气就行。这也是国内众多房地产企业固守香港模式的原因所在。中凯在商业模式上的探索有着深刻的市场背景。而它之所以具备行业先驱意义，乃在于超越了此前在房地产市场风行的香港模式。

　　由于香港与中国内地人缘、地缘等关系，国内房地产市场的发展是从学习与模仿香港房地产发展模式开始的，比如早几年的广东、深圳。这种发展模式很快成为国内各地学习与模仿的典范。

　　在美国模式中，所谓开发商，更类似于中凯开发这样的专业化房地产开发项目管理公司，这与国内目前的开发商定位截然不同。

　　尽管如此，抛弃已经驾轻就熟的香港模式，仍然需要相当大的胆识和魄力。事实上，这也是众多国内房地产企业虽已认识香港模式的不足，但却不愿改变的原因所在。但上海中凯企业集团总裁边华才坚定地认为，房地产行业规模化、产业化、专业化将是大势所趋。因此，中凯必须调整自己的发展战略和经营思路，才能够谋求更大的发展。于是，边华才果断地决定战略转型，超越香港模式，以一种创业的心态探索更成熟、更专业、更国际化的企业发展模式。

　　中凯创新的商业模式，赢得了市场认可。这与国内房地产市场环境逐渐成熟是密不可分的。上海中凯房地产开发管理有限公司自2006年4月成立以来，已经在安徽、江西、江苏等二线城市开始了近60万平方米的项目开发。2007年中凯计划完成近10个项目的企业战略目标，开发规模达到近200万平方米，管理项目总资产超过50亿元人民币，在开发量及专业程度上处于行业领先，并通过专业化的管理为消费者提供更优质住房做出贡献。

　　塑造企业诚信DNA

　　全面分析房地产行业现状后，上海中凯企业集团认为，要坚定不移地塑造企业诚信DNA，让诚信成为企业的基因和血液。惟有如此，企业的诚信才能真正体现，并因此产生巨大的社会价值。而要做到这一点，就需要企业从战略上予以重视，并需要最高领导人全力以赴的推动，使之形成长期的制度和朴素的、深入骨髓的文化。2006年，上海中凯企业集团不仅加强了诚信文化培训，丰富、完善了《诚信员工手册》和《客户投诉处理规定》，并将诚信作为考评员工素质的关键指标。

　　2005年3月9日，由上海中凯企业集团倡议，中国消费者协会、中国房地产业协会联合发起成立的“中国房地产业诚信建设金”正式成立，本着“共创、共享、共赢，回馈社会”的崇高使命，上海中凯集团成为第一家发起并承担了参与管理、为基金提供硬件设施、提供资金注入等一系列社会责任的房地产开发企业，提供了首笔300万元的捐赠。诚信建设金的主要功能除了披露失信企业、表彰先进外，还要积极向消费者提供商品房消费知识、支持消费者进行法律诉讼、对中国房地产市场诚信建设走向组织专项调查研究。

　　在成立之初，“中国房地产业诚信建设金”就被赋予5项使命：披露失信企业和经营行为;鼓励和表彰在推动市场信誉方面做出贡献的人物、事件和企业;向消费者提供商业消费知识;对商品房市场进行调查和研究;支持消费者进行法律诉讼的启动。如今，经过两年卓有成效的运作，“中国房地产业诚信建设金”成效斐然，各项工作都在付诸实施，完成了阶段性目标，提高了社会公信力。

　　企业的诚信行为，不仅闪烁着道德的光辉，而且本身也能带来强劲的生产力。这些年，中凯在诚信事业上一路无悔，同时也获得了社会的高度认可。2006年，上海中凯企业集团相继获得了由中国社会工作协会企业公民委员会评选的第二届“中国优秀企业公民”称号，中国房地产业协会颁发的“中国房地产诚信企业”称号，由《21世纪商业评论》和《21世纪经济报道》评选的“2006年度中国最佳企业公民行为奖”，由中央电视台及北京大学民营经济研究院等单位联合主办的“中国企业社会责任调查百家优秀企业”社区和谐奖等。

　　打造两张王牌

　　按照边华才的战略规划，上海中凯房地产开发管理有限公司定位为两种角色：一个是房地产风险投资管理商;另一个就是房地产服务商。二者相互独立、互相补充。这样一来，既完成了企业专业化的转变，也大大拓展了自己的经营范围，并能获得更多合作伙伴的支持。其核心竞争力在于，不断借鉴国际先进的企业项目管理理念和手段，建立可复制的现代化房地产开发管理系统并树立系统化的、完善的服务意识;吸引高质量的开发管理人才，为项目设计合理的资本运作结构;利用多种融资手段，实现项目投资回报率的最大化。

　　但中凯开发公司之所以迅速启动就能获得成功，与其拥有的两张王牌密不可分。第一张王牌是国内首屈一指的国际化专业团队，因此形成了在投资分析、产品设计、工程管理、营销、物业上的体系优势。第二张王牌是中凯众口皆碑的诚信。边华才坦言：“中凯企业集团之前在推动房地产业诚信建设投入了大量精力，为专业公司的形成和运作推进都提供了大量优势资源，中凯本身具有的品牌价值及诚信基础也成为上海中凯房地产开发管理有限公司成功发展的根本条件之一。”

　　企业家感言

　　用责任提升企业创新境界

　　上海中凯企业集团总裁边华才

　　社会责任、社会公民正成为中国最主流的商业价值观。去年中央电视台评选年度经济人物，排在第一的标准就是社会责任。企业作为市场经济的主体，不应该只对利润、股东和员工负责。任何企业都不是在真空中发展的，从时间、空间、人及产业链等元素上，企业的边界都无比广阔。因此，优秀的企业都应该有社会责任感，实现与社区、产业链、政府及社会的和谐发展。而社会责任更需要企业以诚信做基础。很难想象，一个缺乏诚信的企业会具有社会责任感。

　　显而易见的是，房地产市场并不是一个孤立的区域。在房地产市场构建诚信机制，营造与消费者共赢、共生的和谐关系，还需要与整个产业链的诚信建设挂钩、与整个社会的诚信契合。因此，房地产市场的诚信事业可谓任重而道远。

　　多年以来，中凯企业集团以坚持“共创、共赢、共享，回馈社会”为使命，秉承“诚信第一，顾客至上”的发展理念，致力成为受社会尊重的企业。人无信不立，企业同样如此。中凯立志于做基业常青的百年老店，就更需将诚信放到战略的高度。在我们看来，诚信不仅意味着企业的操守和道德自觉，更是一种值得投资的战略资源，因为诚信本身正是最有效的生产力。

　　考察世界卓越公司的发展轨迹，我们不难发现，那些最有竞争力、最长寿的公司，往往是最遵守法律、法规的楷模，也是遵守基本商业伦理的典范。

　　道德是最高的法律，而法律是最低的道德。诚信是最高的维权，而维权是最低的诚信。从目前来看，房地产市场的诚信大业可谓任重而道远，中凯期待着房地产市场的诚信机制早一日完善建立，也期待“诚信建设金”在未来能发挥更大的作用。