龙神公司为何成了“第三人”

　　大连龙神制冷设备有限公司(简称龙神公司)是一家由大连市甘井子区凌水镇政府下属大连电机厂改制而成立的福利企业。正当企业步入正轨之时，镇政府以企业拖欠土地租金为由把企业作为第三人告上了法庭，企业被强行拍卖，这一场意想不到的官司使企业顿时陷入绝境，100多名职工的生活也陷入困境。而这一切源于两份合同引发的

　　两份合同埋下“祸根”

　　2001年3月9日，大连凌水镇政府下属集体企业———大连发电机制造厂进行企业改制，凌水镇政府和大连市滨基投资有限公司签署了《大连发电机厂转让合同》，将该厂及其下属企业的全部资产(土地除外)所有权有偿转让给滨基公司，双方在合同中约定，凌水镇政府协助将房屋产权变更。

　　同时，双方又签订了一份《土地租赁合同》，合同约定，凌水镇政府将原电机厂29045平方米的土地以每年105万元的价格出租给滨基公司，期限20年。滨基公司依约交纳了部分年租金。

　　这两份合同都约定，“合同经过公证处公证方可生效”。随后，凌水镇政府将原电机厂《集体土地建设用地使用证》和《房产执照》交给了滨基公司。但据调查了解，两份合同并没有按约定进行任何的公证，也没有进行房屋产权的变更，更没有在相关机构进行任何登记。

　　2001年7月23日，滨基公司将所有购买资产和租赁的土地使用权作为投资，和大连旭成公司组成大连龙神制冷设备有限公司，滨基公司占60%的股份。

　　然而，从2001年底到2004年初，滨基公司连续3年没有再交土地租金，共计315万元。于是，凌水镇政府将滨基公司告到甘井子区法院，同时将龙神公司作为第三人一并起诉，要求交纳土地租金，解除土地租赁合同，要求龙神公司迁出租赁的土地。

　　龙神公司从此卷入其中，最终导致企业被查封拍卖。而令人奇怪的是，本来作为被告的滨基公司占龙神公司60%股份和第三人龙神公司的利益应该是一致的，但记者在2003年“甘房初字第621号判决书”第二页看到，“被告辩称，租赁事实存在，但土地实际交由第三人使用受益，故该费用应由第三人承担。”

　　同一件事三次起诉

　　记者发现，凌水镇政府以相同案由三次起诉两被告。2003年11月13日，镇政府第一次起诉，2004年3月16日，甘井子区法院做出判决，认定原《土地租赁合同》有效，滨基、龙神二公司给付105万元的年租金，同时，判决解除原土地租赁合同，责令龙神公司30日内迁出租赁土地。滨基公司不服，上诉至大连市中级人民法院。2004年6月23日，该院作出判决，维持原判。

　　同年，凌水镇政府又分两次以同样的案由提起诉讼。2005年1月4日，甘井子区法院同一天分别作出(2004)甘民初字第573、574号《民事判决书》，同样的判决结果，判决滨基公司和龙神公司败诉，认定原土地租赁合同有效。

　　龙神公司不服，上诉至大连市中级法院。2005年5月19日，大连中院判决同样认定原土地租赁合同有效，驳回上诉，维持原判。

　　2005年8月5日，甘井子区法院做出(2005)甘执字第1534、1535、2014号《民事裁定书》，裁定拍卖被执行人所有的房屋。随后，甘井子区法院进行强制执行，查封了甘井子区，并将公司价值4000多万元的资产评估为400多万元拍卖了。

　　龙神公司董事王同军说，如今公司已经陷入无法正常经营的绝境，企业损失惨重。龙神公司进行了申诉。

　　同一事件为什么凌水镇政府要分三次起诉?滨基公司从2001年底到2004年初连续3年没有交土地租金，共计315万元。但镇政府并没有把315万元作为一个案件标的提起诉讼，而是把315万元的整体案件人为分解成了三个105万元的案件。王同军认为，镇政府采取化整为零的办法，目的是为了让对本案没有管辖权牗甘井子区法院按规定只有150万元以下的管辖权牘的甘井子区法院审理，这样一切就很容易掌控在甘井子区凌水镇政府的手中。

　　据了解，大连甘井子区凌水镇是当地一个经济强镇，处于城乡结合处，随着城市的扩展，这个地方渐渐成为地产商“眼热”的黄金地段。

　　据当地一家开发商估算，原电机厂占地达29045平方米，可以开发出5万多平方米的房子，按房价一平方米8000元左右，收益可达1个多亿。

　　专家说法

　　龙神公司与凌水镇政府根本没有发生任何联系，也没有签订任何协议，怎么就将他们公司起诉了呢?这让王同军感到困惑。

　　中国社会科学院法学研究所公法研究中心秘书长陈根发在分析本案时认为，本案中的一个所谓“租赁”的法律关系发生在凌水镇政府与滨基公司之间，而龙神公司与凌水镇政府之间没有任何法律关系，龙神公司与滨基公司之间也没有转租赁等形式的涉及房产使用的任何法律关系，因此把龙神列为第三人，判决直接承担民事责任，显然是缺乏合同和事实依据的。

　　龙神公司中虽然有滨基公司的一部分投资牗60%牘，但是判决龙神公司直接替滨基公司承担民事责任，实际上对龙神公司的另一个投资人大连旭成公司造成了侵害。因此，这种判决是不公正的，在法律上也缺乏依据。

　　而1995年12月18日国家土地管理局发布的《土地权属争议处理暂行办法》第4条也规定：“土地权属争议，由当事人协商解决;协商不成的，当事人应向土地管理部门申请处理”。

　　这就是说，在当事人双方对土地权属争议不能自行协商解决的情形下，只能首先申请土地管理部门进行处理，对处理决定不服的，方可向人民法院提起行政诉讼。法院对不动产牗房产牘的拍卖处理，牵涉到被执行人的土地使用权问题，属于典型的“土地权属争议”，因此应该首先向土地管理部门申请处理或让被执行人行使合法的申请和起诉权利。甘井子区法院直接判决龙神公司从自己牗法理上牘所有的房屋中迁出，并于2005年8月裁定拍卖被执行人所有的房屋，也是违反有关法律规定的。

　　其实，《转让合同》和《土地租赁合同》是密不可分的。长期研究土地纠纷的北京大学法学院教授周俊业认为，国家法律明确规定“地随房走”。“转让合同”是土地租赁合同的依据，只有房产转让才有土地租赁，但事实上，凌水镇政府卖了房子却没卖地。

　　《土地管理法》或者《城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》都具体规定：“转让合同”与“租赁合同”两者之间的法律关系不是“因果关系”，而是“两者不可分割”。但凡引用其中一条明确的法律条文，也就不会出现“房产与附着房子的土地被生生分离”的情况。

　　从《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》看，房与地是“皮毛”关系。《条例》24条明确规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让除外。”《城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，其地面建筑物及其附着物随之流转;地面建筑物及其附着物流转，建筑使用地使用权同时流转。”

　　周俊业认为，把“转让”与“租赁”不可分割的一体分成两个合同，为后来一切纠纷埋下了祸根。“无效合同埋下了炸弹，这个炸弹迟早要爆炸的。”

　　国家《土地法》第6条明确规定，依法改变土地所有权、使用权的，应依法转让地上建筑物、构筑物等附着物，导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

　　然而，让人不解的是，签订两份合同已经过去5年了，但至今没有到土地管理部门进行房屋产权变更，租赁土地也没有申请登记。

　　另外，两份合同都约定合同需经公证处公证后方可生效，但5年间却并未公证。

　　“这个合同做的是表面文章，背后隐藏的值得深思。”周俊业认为，没有按约定去公证，并不是怕花100元钱或者图省事，而是怕暴露不真实性和违法性。因为公证首先要解决事实真实性，而本案件则是不真实的“合法”，因为有一个违背常识性的问题，国家法律明确规定“地随房走”，但事实上卖了房子却没卖地。其次，公证要保证合法性，而本案件违反了国家的强制性规定，所以不敢公证，有意规避了。

　　据最新消息，大连市中级人民法院日前作出裁定，此案暂缓执行，将由中院提起再审。王同军告诉记者，“在遭受巨大损失之后，我们似乎又看到了一丝曙光，但最终合法权益是否能得到维护，心中还是忐忑不安。”